Hausverkauf: Wann der Staat mitverdient und wann nicht

Herr Beck, die meisten Menschen wissen, dass beim Hauskauf eine Steuer fällig wird. Doch wie sieht es aus, wenn man eine Immobilie verkauft, muss da auch eine Steuer gezahlt werden?

Hans-Joachim Beck:

Im Einkommenssteuergesetz gibt es einen besonderen Paragraphen der besagt, dass die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens steuerpflichtig ist, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das ist die sogenannte „Spekulationsfrist“. Es ist keine besondere Steuer und es gibt auch keinen besonderen Steuersatz oder Ermäßigung. Wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird, muss der Gewinn nicht versteuert werden.

Ab wann beginnt denn die zehnjährige Spekulationsfrist?

Mit dem notariellen Kaufvertrag.

Wie wird zwischen selbstgenutztem Eigentum und fremd genutztem Eigentum differenziert?

Bei einem Einfamilienhaus beispielsweise, welches man selber bewohnt, ist die Veräußerung steuerfrei, auch wenn ich sie innerhalb der zehn Jahres Frist verkaufe. Voraussetzung ist, dass  ich die Immobilie während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung selbst bewohnt habe oder aber dass ich die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen selbst bewohnt habe. Es muss sich dabei nicht um volle Jahre handeln. Wenn ich mein Einfamilienhaus beispielsweise im Mai 2018 verkaufe, muss ich es mindestens seit Ende Dezember 2016 selbst bewohnt haben. Makler sagen ihren Kunden häufig den Satz: Sie müssen mindestens zwei Silvester darin gefeiert haben.

Gibt es noch andere Fälle, wann die Steuer beim Hausverkauf fällig wird?

Ja, wenn beispielsweise der Immobilienverkauf gewerblich ist.

Ab wann gilt der Immobilienverkauf als gewerblich? Können Sie das an einem Beispiel erklären?

Ich muss innerhalb von 5 Jahren drei Zählobjekte verkaufen. Zählobjekte sind Grundstücke, die ich innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft oder modernisiert habe. Beispiel: Ich besitze seit 15 Jahren ein Mehrfamilienhaus. Jetzt teile ich es auf in Eigentumswohnungen und verkaufe 20 Eigentumswohnungen. Ich habe dann zwar mehr als drei „Grundstücke“ verkauft. Es liegt aber dennoch kein gewerblicher Grundstückshandel vor, weil ich die Immobilie schon mehr als zehn Jahre im Eigentum habe. Wenn ich diese Immobilie allerdings während der letzten 10 Jahre modernisiert habe, dann ist es ein gewerblicher Grundstückshandel.

Durch die Modernisierung ist es also so, als hätte man sich die Immobilie „neu gekauft“?

Ja, ab dem Zeitpunkt, in dem   modernisiert wurde, beginnt die Frist wieder neu.

Dann wäre es ungünstig die Immobilie vor dem Verkauf noch zu modernisieren?

Das wird aber trotzdem gerne gemacht, weil die Immobilie dadurch besser verkäuflich ist. Man muss halt die finanziellen Vorteile für sich klar abwägen und schauen, ob eine Modernisierung wirklich lohnenswert ist. Als Modernisierung gilt jede Maßnahme zu der ich als Vermieter mietrechtlich nicht verpflichtet bin und die die Veräußerbarkeit erleichtert.

Von welchen Faktoren ist die Höhe der Steuer abhängig?

Die Spekulationssteuer unterscheidet sich nicht von der normalen tariflichen Steuer, wie viele denken. Sie ist einfach ein Tatbestand innerhalb der Einkommensteuer und der Gewinn wird zu den normalen, üblichen Einkünften hinzugerechnet. Der Veräußerungsgewinn treibt allerdings auch den Progressionssatz, also den Steuersatz für die normalen Einkünfte, in die Höhe, da alles zusammen besteuert wird.

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